股票杠杆成本 香港地产豪门巨震：新世界总裁郑志刚出局，还背上亏损197亿港元的“锅”
在权力中心征战18年后，香港豪门三代郑志刚只用了3分钟谢幕。
9月26日，香港四大家族之一的郑裕彤家族旗下上市公司新世界发展(0017.HK)发布董事会成员变更公告，宣布郑志刚辞任行政总裁，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务，并调任非执行董事及非执行副主席。同时，郑志刚还辞任新世界百货中国董事会主席、周大福执行董事、新创建非执行董事等职务。至此，郑志刚不在家族企业担任要职。
在随后召开的新世界发展2023财政年度业绩会上，郑志刚做了三分钟的简短发言。
“我在2007年加入新世界发展，先是担任联席总经理，后来被任命为执行副主席和行政总裁，一直与公司上下合作无间，与许多团队一起，无论是新的改革、行政管理、品牌建立、产品优化、科技创新方面，都取得了长足的发展，这都依赖于团队的卓越思维和不懈的努力。”郑志刚说，“经过长时间的深思熟虑，我决定在人生的下一个阶段，投入更多时间在社会公益上。”
他还感谢了父亲郑家纯。“几周前，我主动辞去了执行副主席和行政总裁的职位，非常感谢我的父亲郑家纯博士，非常尊重和支持我的决定。”
体面离职背后，家族成员态度微妙。
公告前一天，郑志刚胞弟、郑裕彤家族旗下另一上市公司新创建集团(00659.HK)联席行政总裁郑志明回应郑志刚离职传闻时表示，父亲郑家纯“绝对公正”，对事不对人，“如果我做得不好，也可以换掉。”话中之意，不言自明。
草蛇灰线，伏脉千里。郑志刚出局并非无迹可循。
2023年11月，郑裕彤家族二代掌门人郑家纯罕见露面，在周大福(01929.HK)旗下HOY TV节目《与郑家纯博士对话》亮相。在访问中他强调，目前依然掌握家族控制权，正在物色接班人，“(接班人)必须才徳兼备，这是十分重要。有这么多规限，要找这位接班人绝非易事。我们公司的生意范围比较广阔，各行各业均有涉及，需要很多人才负责去管理。若没有合适的家族成员，可以向外招聘。”
履新新世界发展执行副主席兼行政总裁后，郑志刚即被外界认定为郑裕彤家族第三代接班人。郑家纯此番表态，对郑志刚的接班人地位产生不小冲击。
时隔不足一年，郑家纯果然如其所言，找了一位外人接班。
接任新世界发展行政总裁一职的是原首席营运总监马绍祥。加入新世界发展前，马绍祥历任港深创新及科技园有限公司署理行政总裁、香港特别行政区发展局局长、艾奕康有限公司亚太区土木及基础设施执行副总裁等职务。2022年7月，马绍祥获委任为新世界发展执行董事。
郑家纯曾表示，希望家族“最起码多传承几代”。马绍祥能否困境逆转，为这个百年家族再续荣耀？
K11背后的豪门继承者
郑志刚的成长轨迹完全满足了公众对于家族企业继承人的期望。
毕业于哈佛大学，又前往京都修读日本艺术和文化。课业结束后，郑志刚先后进入顶级投行高盛、瑞银工作，辗转纽约、日本和香港等地，具备开阔的国际视野。
2006年，郑志刚回归家族企业，北上进入新世界中国地产在北京的管理中心，担任决策者副手。“我感觉这是个学习的好机会，我可以了解内地文化、内地人怎么做事，可以练练我的普通话，内地是个很大的市场。”
郑志刚在家族商业帝国的第一份考卷，是推动新世界百货(00825.HK)上市。
2007年3月，郑志刚出任新世界发展执行董事，这一任命被解读为郑裕彤家族第三代接班的信号。同年7月，新世界百货在港交所挂牌。2008财年，新世界百货营收增长42.3%至14.89亿港元，经营利润增长68%至5.89亿港元，此后连续五年被选入“福布斯亚洲200强优秀中小企业”。
新世界百货的成功是郑志刚进入权力中心的垫脚石，真正让他在家族占据一席之地的是K11。
2008年初，一次针对新世界百货VIP顾客的调研，让郑志刚萌生将艺术中心与购物中心结合起来的想法，综合博物馆与零售、艺术与商业概念的K11品牌由此诞生，K表示Kingdom(疆土)，11则是K在字母表的排位。
围绕2500关口进行上下20美元的区间扫荡，昨日再度下探2471区域形成支撑反弹，拉升20美元，调整10美元，再拉升差不多20美元，价格重新回到2490的上方
2009年12月，号称“全球首个艺术购物馆”的K11在香港尖沙咀开业，率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合，长期展示郑志刚收藏的十三件价值2000万港元的艺术品。
K11汇聚全球潮流品牌，65%为旗舰店，且为首次进驻香港。开业第一年，K11就实现盈利，收入比整改前翻了3倍。
K11一炮而红，郑志刚开始涉足家族其他业务板块，领导周大福的品牌改造，负责新世界发展在香港的房地产业务。
任职期间，郑志刚统领新世界发展包括傲泷、柏傲庄及柏蔚森等规模庞大的住宅项目。“‘柏’系列项目共创造近1000亿港元的合同销售，柏傲庄项目开盘时更成为1997年后的香港新盘票王，近期的柏傲湾也创下了启德跑道近三年销量的新高。”郑志刚在9月26日的业绩会上介绍。
2015年4月，郑志刚出任新世界发展执行副主席兼联席总经理，负责策略、方向、运作及执行情况等。这一任命公告后，外界已将郑志刚视为郑裕彤家族的接班人。
背上亏损的“锅”
两年后，郑志刚正式走到台前。
2017年，郑家纯突发中风，不得不退居幕后。当年3月，郑志刚升任新世界发展执行副主席兼总经理。
曾经和郑志刚共事过的香港菁英会荣誉主席洪为民这样评价他——郑志刚身上有一种傲气，香港其他的富二代，他可能都瞧不上的。“这种傲气，对一个生意人来说，未必是好事，他还没有经过大风浪。”
暴风雨很快来了。
过去十年，郑志刚主导了新世界发展多个大型发展项目，包括2018年联手新创建集团竞得启德体育园项目，投资额高达300亿港元；香港国际机场航天城11 SKIES，投资额200亿港元；以47.76亿港元投得北角皇都戏院大厦全部业权，启动保育计划；在长沙湾区的3个商业项目，地价便高达118亿港元。
与此同时，郑志刚逆势抄底内地楼市。
2022年初，郑志刚公布“quick win”(快赢)战略，“内地落实执行‘三条红线’政策，要求高负债的房地产企业去杠杆，并鼓励财务稳健的发展商多做收购，以化解行业危机。这个形势反而成为集团收购优质土地的契机，同时可以加快入账，造就速赢。”
郑志刚称，新世界发展将预留200亿港元用于收购，看准时机进军大湾区，“有100个找我们谈项目收购，最后选了三四个。”
同年8月底，郑志刚再次表示，集团将在12个月内于上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元人民币。
2022年4月，新世界发展与招商蛇口签署战略合作协议，计划在内地和香港开展全方位战略合作；7月，联合招商、保利以34.2亿元竞得上海普陀区中山北小区地块；11月，在杭州获取了一宗宅地，耗资2.54亿元。
新世界发展还在广州、深圳投资了7个城市更新项目，总楼面面积达162.2万平方米。
大举扩张，激进投资，新世界发展不仅负债走高，曾经的优质资产也因为市场深度回调成了沉重包袱。
Wind数据显示，2020财年至2024财年，新世界发展的资产负债率分别为53.39%、51.49%、54.69%、56.45%、49.48%。可供对比的是，老牌港企长实集团、太古地产、新鸿基地产、恒基地产的最新资产负债率分别为20.64%、19.70%、25.31%、36.30%。
截至今年6月末，新世界发展总债务余额约1516亿港元，其中一年内到期债务余额约416亿港元，现金及银行存款余额约280亿港元。
流动性紧张，新世界发展不得不转让资产偿债。今年，新世界发展累计出售非核心资产约80亿港元，包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔30%权益等。
另外，受房价回调影响，在市场高峰期积极扩储的新世界发展出现巨额浮亏，2024财年归属母公司股东的净利润约-197亿港元。
新世界发展在8月30日披露的业绩预告中表示，核心经营利润下跌系2023财年落成并移交的主要项目缺乏收益确认所致。集团投资及发展物业年度独立重估包括商誉评估的初步结果显示，需要于2024财年进行一次性非现金重估或耗蚀亏损，总额在85亿港元至95亿港元之间。
针对2024财年业绩亏损，郑志刚在“临别发言”时作了澄清，“大家不要误会，我们并没有亏损200亿港元现金。主要原因是上半年我们出售新创建的83亿港元非现金亏损，另外还有92亿港元是物业公允价值的减值和拨备。如果计算核心经营利润，我们仍有69亿港元，实际上只下降了18%。”
“外人”上马掌大权
1989年，执掌周大福近30年的郑裕彤宣布辞去董事总经理一职，将权杖交予郑家纯。郑家纯上任后，主持了一系列大手笔收购，仅约一年时间收购资金就高达68.6亿港元，而当时新世界集团的市值仅约125亿港元。
郑家纯大举收购导致新世界发展外债攀升，深陷财务危机。郑裕彤不得不再次出山，重整困局，直至2012年才真正卸任。
此时此刻，恰如彼时彼刻。
2024财年，新世界发展出现20年来首次年度亏损，母公司股东应占亏损196.83亿港元，年内股价跌幅逾30%，更传出K11品牌开山之作香港尖沙咀K11 Art Mall或易主的消息。年近80岁的郑家纯若想重振这个庞大的商业帝国，或许已是有心无力。
“为了家族传承的问题，我觉得未必一定需要去找接班人。若没有合适的家族成员，可以向外招聘，他的去留由股东会来决定。我觉得这对于传承有一定的好处，起码不会因为挑选了执行人或接班人，若他做得不好或他的德行不好而影响到下一代，我觉得这是十分重要。”郑家纯说。
职业经理人马绍祥被选中了。
马绍祥于2018年7月加入新世界集团，出任新创建集团执行董事，曾于2018年7月至12月出任新创建集团首席营运总监，并自2019年1月起出任新创建集团行政总裁一职。2024年1月，马绍祥履新新世界发展首席营运总监。
出任首席营运总监前，马绍祥已被委以重任。
2023年12月，新世界发展与华润置地签署香港首份《北部都会项目合作协议》，共同开发北部都会一个住宅项目，马绍祥出席了签约仪式。今年5月，新世界发展与招商蛇口签署《北方都会粉岭北项目合作协议》，共同开发粉岭北新发展区内最大规模的商住项目，马绍祥与郑志刚同场见证。
在马绍祥的任命公告中，新世界发展称，马绍祥将协助郑志刚处理集团香港业务的日常管理和营运。不到一年，郑志刚出局，马绍祥变成主角。9月26日，马绍祥获委任为新世界发展执行董事、行政总裁，任期三年，月薪151.23万港元。
首次主持的新世界发展2024财年业绩会上，被问及“负债率上升、现金流下跌、暂停派息，作为新任CEO，有什么方法扭转这一局面？”时，马绍祥直言做CEO不容易，“集团财务状况其实非常稳健，从今年1月到现在，我们完成了510亿港元的再融资和债务偿还，9月完成50亿港元贷款，银行对我们非常支持，集团的流动性也相当健康，我们可以动用的资金比2025财年所需要的债务需求还要更多。”
马绍祥表示，一直以来，新世界发展通过不同方式优化财务状况，包括开源节流、严格控制资本支出和运营支出、出售非核心资产等一系列措施，希望可以加快去杠杆的速度。
“我们的路线依然是继续专注于地产本业，加强市场导向，提升项目回报。美国和香港进入了减息周期，这是一个好兆头，也是香港经济好转的开始。市场信心随着减息有所提升股票杠杆成本，整体成交量我们希望有所增加。我们也会把握时机，未来一年将推出4400个单位，相信集团的业绩将会稳步向前。”马绍祥说。
